Hoe financiën te splitsen in een partnerschap/joint venture?

De vraag van deze week komt van: Jimmy op de Real Estate Rookie Facebook-groep. Jimmy stelt een aantal goede vragen over mensen in partnerschappen die een onroerend goed binnengaan:

Veel vastgoedinvesteerders zullen dezelfde vraag tegenkomen die Jimmy heeft, vooral sinds partnerschappen en joint ventures zijn gebruikelijk als u uw portefeuille laat groeien. Zowel Ashley als Tony hebben partnerschappen en antwoorden op deze vragen!

Als je wilt dat Ashley en Tony een vastgoedvraag beantwoorden, kun je een bericht plaatsen in de Real Estate Rookie Facebook Group! Of bel ons op de Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).

Ashley:
Dit is Real Estate Rookie Episode 82. Mijn naam is Ashley Kehr, en ik ben hier met mijn co-host Tony Robinson, en we zijn terug voor nog een Rookie Reply.

Tonnie:
Ik ben echt dol op deze afleveringen van zaterdag, Ashley. Ik vind het leuk als we een beetje tijd voor onszelf hebben, we gewoon over winkel kunnen praten en diep in een van deze vragen kunnen duiken die de rookies hebben.

Ashley:
En hoewel de afleveringen maar ongeveer 10 minuten duren, besteden we er eigenlijk een uur aan om ze op te nemen, omdat we uiteindelijk een half uur ervoor of erna praten over beleggen in onroerend goed.

Tonnie:
Allerlei dingen daartussenin. Ja.

Ashley:
Ja.

Tonnie:
Dit is dus onze kans om bij te praten en ervoor te zorgen dat we op één lijn zitten met elkaar.

Ashley:
Ja. Dus wil je doorgaan en ons de vraag van deze week voorlezen? Het is afkomstig van Facebook en van Jimmy Lou.

Tonnie:
Ja. Dus Jimmy’s vraag is, en het is een soort van tweeledig, maar het gaat over partnerschappen. Dus zijn vraag is: “Ik heb onlangs besloten om samen te werken met iemand die al een voorafgaande goedkeuring voor financiering heeft, en we zullen een samenwerkingsovereenkomst opstellen en een advocaat laten kijken om alles af te ronden. We zijn van plan om alles 50/50 te splitsen in termen van aanbetalingen, sluitingskosten, winst, onkosten, enzovoort. Maar dat gezegd hebbende, heb ik wel een paar vragen over hoe financiering in een partnerschap werkt. Hoe verdelen we de kosten van het kopen van het onroerend goed 50/50 en houden we het geld op één plek? Moeten we een gezamenlijke bankrekening maken, of wat raden jullie aan? Mijn partner is degene met de pre-approval letter. Dus het zal op zijn naam staan.”

Tonnie:
Dus we pauzeren daar omdat er een tweede helft is aan deze vraag. Dus Ashley, ik denk dat ik je deze eerst laat nemen. Wat vindt u van hoe zij hun bankrelatie met dit partnerschap moeten opzetten?

Ashley:
Oke. Nou, mijn eerste vraag zou zijn, ga je een LLC maken? Wat voor soort voorafgaande goedkeuring is dit? Is het een voorafgaande goedkeuring voor conventionele, commerciële, een FHA? Dus ik neem aan dat het waarschijnlijk een conventionele of FHA is, geen commerciële lening, omdat het op de persoonlijke naam van je partner staat. Dus als u daarmee verder gaat, zullen de meeste banken u niet toestaan ​​​​om dit in een LLC te stoppen. Dus je zou een partnerschap aangaan met het onroerend goed in jouw persoonlijke naam, waar je een joint venture zou kunnen aangaan. En ik zal Tony daar eigenlijk meer over laten praten omdat hij daar meer ervaring mee heeft dan ik.

Ashley:
Maar in termen van 50/50 verdelen over alles, wil je een exploitatieovereenkomst of je joint venture-overeenkomst hebben waarin staat dat dat het geval is, 50/50 alles. Uw partner kan het onroerend goed kopen met de hypotheek op hun naam, maar zij kunnen u nog steeds op de hypotheek of op het onroerend goed zetten en u niet op de hypotheek. Dus mijn zus bijvoorbeeld, ze kocht een paar jaar geleden haar eerste huishack en ze kreeg een voorafgaande goedkeuring voor een FHA-lening en het stond op haar naam. Dus ze ging door en we vonden een woning en ze begon het leningproces en de lening stond alleen op haar naam. Mijn naam staat helemaal niet op de lening, maar we staan ​​allebei op de eigendomsakte. Dus we zijn allebei eigenaar van het pand 50/50, en alleen de hypotheek staat op haar naam.

Ashley:
Dus dat is zeker mogelijk. En u wilt er gewoon zeker van zijn dat u die operationele overeenkomst hebt of dat u een joint venture-overeenkomst hebt waarin staat wat dat betekent, waarom u allebei op de akte staat.

Tonnie:
Ja, veel goede dingen daar, Ashley. En ik denk dat ik een klein beetje commentaar zal geven op onze joint venture-overeenkomst. Dus ja, veel van de kortetermijnverhuur die we kopen, kopen we met andere partners en we hebben een joint venture-overeenkomst die onze vastgoedadvocaat voor ons heeft opgesteld. En in die joint venture-overeenkomst schetst het echt de formele structuur van het partnerschap. Dus het gaat over hoe winsten worden berekend, hoe winsten worden verdeeld, het gaat over wie de mogelijkheid heeft om belangrijke beslissingen te nemen met betrekking tot het onroerend goed, zoals verkopen of herfinanciering, het heeft het over het eigendomsbelang. Er wordt gesproken over de bewaartermijn. Dus er zijn veel dingen die we hebben om het echt glashelder te maken als we die joint venture-overeenkomst aangaan over hoe we omgaan met verschillende aspecten van het onroerend goed. Dus ik zou zeker aanraden, Jimmy, dat jij en je partner ook een soort joint venture-overeenkomst sluiten.

Tonnie:
Wat betreft de feitelijke gezamenlijke bankrekening, aangezien al onze kortetermijnverhuringen ook in persoonlijke hypotheken worden gehouden, hebben we nog geen commerciële hypotheek gebruikt. We hebben dus een soort zakelijke bankrekening, maar die gebruiken we niet zo vaak. We hebben dus gewoon een gewone gezamenlijke betaalrekening waar al onze inkomsten en uitgaven doorheen vloeien. Dus wanneer we een nieuwe woning opzetten, maken we een nieuwe gezamenlijke bankrekening aan voor die specifieke woning. En zo regelen we alles daar.

Ashley:
Ja. En nog iets, over het verkrijgen van de joint venture-overeenkomst, want ik weet zeker dat na deze uitzending, mensen je zullen vragen, kan ik daar een kopie van krijgen? En het verschilt per staat. En ik raad je ten zeerste aan om naar je eigen advocaat te gaan en erom te vragen, maar vraag hen om een ​​concept. Mijn advocaat deed dit voor mij en doet dit voor mij voor tonnen documenten waar ze me haar concept, haar voorbeeld geeft, want echt heel vaak advocaten gewoon plug and play, oké, wat is de bedrijfsnaam of wie zijn de mensen die zijn samen deze onderneming aangaan? Op welke datum doe je dit? Wat is het adres van de woning? Dus je kunt alle informatie doornemen en erin stoppen, en dan kun je het terugsturen naar je advocaat en zeggen, hoe ziet dit eruit? En je kunt het gewoon blijven gebruiken voor toekomstig gebruik.

Ashley:
Dus misschien kun je de eerste keer dat ze het voor je invullen, samen doornemen, maar elke andere keer dat je een exploitatieovereenkomst of een joint venture-overeenkomst wilt sluiten, heb je het voor jezelf. Vaak kunt u het waarschijnlijk sneller doen dan een advocaat tijd heeft om het ook voor u te doen. Dus ik raad ten zeerste aan, als je die optie van je advocaat hebt, een kopie te krijgen, slechts een concept ervan en die lege plekken in de toekomst in te vullen. En laat ze het natuurlijk nog steeds beoordelen.

Tonnie:
Dat is een goed advies, Ashley. Dus ja, dat is precies wat we deden. Elke keer dat we samenwerken met iemand die nieuw is, gaan we niet terug naar onze advocaat om een ​​nieuwe joint venture-overeenkomst op te stellen. Zoals we in eerste instantie met haar hebben gewerkt om de sjabloon te maken en dan gaan we gewoon door en vullen we alle stukjes in wanneer we een deal sluiten. En dan, als we dingen identificeren die we willen veranderen of bijwerken, gaan we terug naar onze advocaat om haar die aanpassingen te laten maken. Maar ja, het wordt heel snel duur als je elke keer dat je iets als een kleine verandering of aanpassing had, naar je advocaat ging.

Ashley:
En het is echt niet zo duur om deze documenten eenmalig te laten opstellen. Maar zoals je al zei, als je steeds terug moet gaan en ze het opnieuw moet laten maken, doet het dat wel. Maar het is die initiële investering zeker waard om een ​​advocaat op maat te laten maken. Je kunt Tony’s concept krijgen, je kunt het concept van wie dan ook krijgen, maar jouw bedrijfsmodel is misschien niet hetzelfde als dat van hen.

Tonnie:
Ja, absoluut. Ik wil dus tot de tweede helft van deze vraag komen. En Jimmy vroeg ook: “Als we het onroerend goed als een partnerschap kopen, hebben we dan gekruid geld nodig? Hoe zou het nu werken als 50% van het geld bij hem is en 50% van het geld bij mij? En moeten we nu allebei contant geld op onze bankrekeningen hebben, of is het prima als het geld momenteel een beleggingsmiddel is?” Die vraag bestaat dus uit twee delen. De eerste is, hoe ga je om met het geld om te sluiten als het geld momenteel wordt verdeeld tussen twee verschillende mensen? Er zijn een aantal manieren om dit aan te pakken en we hebben verschillende soorten technieken of strategieën gebruikt.

Tonnie:
De eerste is dat als jullie samen een gezamenlijke bankrekening hebben voordat je gaat winkelen voor je eigendommen, wat sommige geldschieters ons hebben toegestaan, is zeggen dat mijn partner degene is die de hypotheek krijgt, ik moet gewoon een document ondertekenen zeggen dat mijn partner toegang heeft tot 100% van het geld dat op die gezamenlijke bankrekening staat. En dat maakt het dat het zijn beide fondsen zijn die hij ook kan gebruiken.

Tonnie:
Een andere optie die u kunt gebruiken en die de meeste kredietverstrekkers toestaan, is dat vrienden en familie geld kunnen schenken aan hun vrienden en familie. Er is een limiet, ik denk aan hoeveel je kunt schenken, maar afhankelijk van wat je aanbetaling is, kun je dat misschien gebruiken als een optie om dat geld ook met recht aan je partner te geven.

Tonnie:
En ja, de derde optie is, als geen van die andere opties werkt, kun je ze dat geld geven, het op hun bankrekening laten staan, maar er is een kruidenperiode. Ik wil zeggen dat het ergens tussen de 90 en 180 dagen is. Ik kan me de exacte tijdlijn niet herinneren, maar uw geldschieter zou dat voor u moeten kunnen verduidelijken. Maar dat zijn enkele van de opties die we in het verleden hebben gebruikt om met het geld om te gaan, niet allemaal op de bankrekening van één partner.

Ashley:
Ja, ik denk dat het voor de kruidenperiode gebruikelijk is om drie maanden te zijn, maar ze kunnen echt zoveel bankafschriften vragen als ze willen voor zo lang mogelijk terug. Dus, ik bedoel, dat kan zelfs betekenen dat er zes maanden bankafschriften moeten worden verwerkt. Maar ook, een ander ding, is dat ik aanneem dat, aangezien je partner al vooraf was goedgekeurd, ze het geld in de fondsen hebben om te tonen voor de aanbetaling. Dus misschien is het zelfs geen probleem omdat ze het geld al beschikbaar hebben dat de bank misschien niet eens naar uw 50% kijkt of misschien hoeft u uw 50% niet meteen bij te dragen omdat zij het geld ook beschikbaar hebben.

Ashley:
En dan is het laatste, laatste deel van die vraag: is het goed als het geld momenteel in beleggingsactiva zit? Zolang het vloeibaar is, is het goed. U hoeft ze er niet eens uit te halen totdat u schrijft voor sluiting, als het een liquide beleggingsrekening is. Dus niet per se een pensioenrekening, maar als het slechts een effectenrekening is, kunt u die fondsen gemakkelijk terugtrekken. Dat vindt de bank prima.

Tonnie:
Ja. En we hebben net ook een hele aflevering over partnerschappen gedaan. Rechtsaf? Ik probeer naar het afleveringsnummer te kijken. We zetten het in de show notes, maar…

Ashley:
Het is aflevering 73, denk ik.

Tonnie:
73. Daar ga je.

Ashley:
Ga je gang en ga naar Real Estate om die aflevering op te zoeken. Jullie kunnen naar groterepockets.com/rookie73 gaan.

Tonnie:
Ja. Dus mijn partner, mijn vrouw, kwam erbij. Ashley’s partner Joe, die ook haar tuinarchitect was, was aanwezig. Nee ik maak maar een grapje. Joe is niet haar tuinarchitect.

Ashley:
Hij is mijn persoonlijke assistent.

Tonnie:
Ja. Daar ga je. Joe was ook op de podcast en we hebben ongeveer een uur besteed aan het praten over partnerschappen, hoe ze werken, waarom we ze allebei hebben gebruikt en het succes en de uitdagingen die we onderweg tegenkwamen. Dus als je een diepere duik wilt in de wereld van partnerschappen met Tony en Ashley, ga dan naar die aflevering daar.

Ashley:
Nou, heel erg bedankt dat je bij ons bent gekomen voor nog een Rookie Reply. Woensdag zijn we er weer. Jullie kennen de routine en hebben een geweldige gast. Dus bedankt dat je bij ons bent gekomen. Ik ben Ashley @wealthfromrentals, en hij is Tony @tonyjrobinson. En we zien jullie de volgende keer.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.