Hoe vermogenswinstbelasting op woningverkopen te vermijden?

De enige twee onvermijdelijke dingen in het leven zijn de dood en belastingen, toch? Ja soort van. Slimme vastgoedbeleggers hebben meer mazen dan de meesten om hun belastingdruk te verminderen.

Dit is precies wat u moet weten over de vermogenswinstbelasting op de verkoop van huizen – en hoe u zo min mogelijk kunt betalen.


Verhoog uw beleggingen

Stel je voor dat je bevriend bent met honderden vastgoedinvesteerders en ondernemers. Stel je nu voor dat je met elk van hen een biertje kunt pakken en nonchalant kunt praten over mislukkingen, successen, motivaties en geleerde lessen. Dat is waar we naar streven met The Pyjama People Podcast.


Wat is de vermogenswinstbelasting bij verkoop van een woning?

Wanneer u laag koopt en hoog verkoopt met winst, wordt die winst vermogenswinst genoemd. Wat u koopt en verkoopt, doet er niet echt toe; het kunnen aandelen zijn, onroerend goed, oldtimers of iets anders. Als je het voor $ 100 koopt en het voor $ 150 verkoopt, ben je belasting verschuldigd over de winst van $ 50.

Kapitaalwinstbelasting op korte versus lange termijn

Als u minder dan een jaar eigenaar bent van het actief, wordt die winst belast als gewoon inkomen. Wat uw normale inkomstenbelastingtarief ook is, dat is wat u betaalt over die winsten. Dit wordt kortlopende vermogenswinst genoemd.

Maar er zijn andere belastingregels van toepassing als u het bezit langer dan een jaar bezit. In plaats van te worden belast tegen uw normale inkomstenbelastingtarief, worden deze winsten belast tegen het lagere belastingtarief voor vermogenswinsten op lange termijn.

Hier ziet u hoe de belastingschijven voor vermogenswinsten op de lange termijn eruitzien voor een enkele filer, in vergelijking met gewone inkomstenbelastingen.

vrijgezel filerNormaal tarief inkomstenbelastingVermogenswinst op lange termijn
Tot $9.70010%0%
$ 9.701 tot $ 39.47512%0%
$ 39.476 tot $ 84.20022%15%
$ 84.201 tot $ 160.72524%15%
$ 160.726 tot $ 204.10032%15%
$ 204.101 tot $ 434.55035%15%
$ 434.551 tot $ 510.30035%20%
$ 510.301 of meer37%20%

Dat is het eerste goede nieuws: de vermogenswinstbelasting op lange termijn is aanzienlijk lager dan de normale tarieven van de inkomstenbelasting. Maar het nieuws wordt nog beter. Als vastgoedbelegger heeft u een aantal trucjes in petto om te voorkomen dat u zelfs die lagere belastingtarieven op lange termijn moet betalen.

Is mijn tweede woning vrijgesteld van vermogenswinstbelasting?

Vermogenswinstbelasting wordt beoordeeld wanneer een actief met winst wordt verkocht, maar de IRS heeft wel een uitzondering voor de verkoop van onroerend goed, bekend als de uitsluiting van de winst bij verkoop van woningen. De uitsluiting zegt dat wanneer een hoofdverblijfplaats wordt verkocht, maar liefst $ 250.000 aan meerwaarden kan worden uitgesloten van belasting.

De formulering van de regel geeft aan dat tweede woningen meestal niet in aanmerking komen voor deze uitsluiting, alleen primaire woningen. De enige uitzondering is als uw tweede woning twee jaar van de voorgaande vijf jaar als uw hoofdverblijf heeft gediend.

Heb je een hekel aan belasting betalen? Wij ook. Het is tenslotte erg moeilijk om op jonge leeftijd financiële vrijheid te bereiken als je 30% tot 50% van je inkomen verliest aan VAIS-belastingen en federale, staats- en lokale inkomstenbelastingen.

Hier zijn 10 manieren om de vermogenswinstbelasting legaal te verlagen als onderdeel van uw belastingtoolkit.

1. Houd eigendommen minimaal een jaar vast

Deze is duidelijk, dus laten we het uit de weg ruimen. Als u een woning korter dan een jaar bezit en deze met winst verkoopt, betaalt u het hogere tarief van de inkomstenbelasting.

De les hier is om niet meteen te verkopen.

Na het renoveren van een woning, houdt u deze een jaar lang als huurwoning. Uw huurders kunnen de hypotheek aflossen terwijl de woning (hopelijk) waardeert.

Of, als u niet het risico wilt lopen dat huurders uw prachtig opgeknapte woning beschadigen, een huurwoning kopen met een bestaande huurder, ze daar een jaar laten staan ​​of wachten tot ze verhuizen, en dan afkicken en verkopen.

2. Trek er twee jaar in

Als u ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in uw huis hebt gewoond, is vermogenswinstbelasting op de verkoop van uw huis vrijgesteld tot $ 250.000 voor single filers en $ 500.000 voor gehuwde paren.

Je zou een inwoning kunnen doen, in de loop van twee jaar reparaties aan het onroerend goed uitvoeren, vervolgens de verkoopprijs verhogen en met winst verkopen – een winst die je belastingvrij kunt houden.

Of u kunt het huis voor een paar jaar ombouwen tot huurwoning om nog meer waardering te krijgen voordat u het verkoopt. U kunt ook de bestelling omkeren en twee jaar naar uw huurwoning verhuizen voordat u deze verkoopt.

Zolang je er twee van de afgelopen vijf jaar in hebt gewoond, kun je de kogel voor de vermogenswinstbelasting ontwijken. Er zijn echter nog een paar ingewikkelde regels waar u op moet letten – lees hier meer van de IRS over uitsluitingen van sectie 121.

3. Gebruik een 1031-uitwisseling

Een andere optie die door de IRS wordt aangeboden, is een “like-kind-uitwisseling” volgens sectie 1031 van de belastingcode. De korte versie is dat u de opbrengst van de verkoop van één onroerend goed kunt nemen, deze kunt gebruiken om vergelijkbaar onroerend goed te kopen en de vermogenswinstbelasting op het verkochte onroerend goed kunt uitstellen. Dat vereist een beetje uitpakken om nuttig te zijn voor degenen die geen financiële experts zijn.

Ten eerste betekent een ‘like-kind’-eigenschap meestal een eigenschap die op dezelfde manier wordt gebruikt. U kunt bijvoorbeeld een huurwoning verkopen en de winst gebruiken om een ​​andere huurwoning te kopen. Maar je kunt ze niet gebruiken om een ​​Ferrari te kopen.

Ten tweede is er een tijdslimiet. Binnen 45 dagen na verkoop van het oorspronkelijke onroerend goed, moet u het nieuwe vervangende onroerend goed dat u gaat kopen, ‘nomineren’ – identificeren bij de IRS. Vervolgens moet u het binnen 180 dagen na de verkoop van het oude onroerend goed daadwerkelijk kopen.

Ten slotte vereist het woord “uitstellen” ook uitleg. Een uitwisseling van 1031 betekent niet dat jij nooit belasting moet betalen over uw winst. Wanneer en als u het nieuwe onroerend goed ooit met winst verkoopt, bent u daarover vermogenswinstbelasting verschuldigd.

Dat wil zeggen, tenzij u nog eens 1031 ruilt, in welk geval u steeds grotere en hoger renderende eigendommen kunt blijven kopen en vermogenswinstbelasting voor onbepaalde tijd kunt blijven uitstellen. En dat allemaal terwijl u leeft van de huurinkomsten.

4. Investeer via een zelfgestuurde IRA

U kunt onroerend goed kopen en verkopen binnen een zelfgestuurde IRA of Roth IRA en de opbrengst voortdurend herinvesteren. Natuurlijk, wanneer u daadwerkelijk met pensioen gaat en dat geld eruit gaat halen, bent u dan belasting verschuldigd over de winst – althans in het geval van traditionele IRA’s. Opnames op Roth IRA’s zijn echter volledig belastingvrij.

Het nadeel is dat er wat werk is bij het opzetten van een zelfgestuurde IRA, evenals enkele kosten. Dat komt bovenop het werk dat gepaard gaat met het kopen, beheren en verkopen van onroerend goed.

5. Houd gegevens bij over kapitaalverbeteringen

Wanneer u kapitaalverbeteringen aanbrengt – upgrades die de levensduur van het onroerend goed verlengen – dragen ze bij aan uw kostenbasis voor het onroerend goed. Voor de niet-accountants die er zijn, is uw kostenbasis hoeveel u voor het onroerend goed hebt betaald (tenminste wat Uncle Sam betreft). Als u een onroerend goed koopt voor $ 100.000, is uw kostenbasis $ 100.000, en dat is wat wordt gebruikt om uw meerwaarden te bepalen (tenzij u elk jaar afschrijvingen aftrekt, maar dat is een heel ander gesprek).

Laten we zeggen dat u een woning hebt gekocht voor $ 100.000 en deze verkoopt voor $ 150.000. Normaal gesproken zou u de kostenbasis van $ 100.000 aftrekken van uw verkoopprijs van $ 150.000 om een ​​meerwaarde van $ 50.000 te berekenen. Maar wat als u $ 15.000 aan een nieuw dak hebt uitgegeven terwijl u eigenaar was van het onroerend goed? Dat verandert uw kostenbasis van $ 100.000 naar $ 115.000.

Nu, in plaats van vermogenswinstbelasting te betalen op $ 50.000, bent u het alleen verschuldigd op $ 35.000, omdat de kapitaalverbetering aan het onroerend goed uw kostenbasis verhoogde. Maar alleen als u een goede administratie bijhoudt en rekening houdt met de verbeteringskosten wanneer u uw belastingaangifte doet.

6. Verkoop activa wanneer uw inkomen daalt

De afgelopen jaren heb je het best goed voor jezelf gedaan. Toen werd je ontslagen en heb je zes maanden besteed aan het vinden van een nieuwe baan of het starten van een nieuw bedrijf.

Als u qua inkomen een moeilijk jaar hebt, is het een goed moment om een ​​woning te verkopen, want bij een lager inkomen bent u mogelijk 0% vermogenswinstbelasting verschuldigd.

In het bijzonder, als u alleenstaand bent en uw aangepast bruto-inkomen lager is dan $ 39.375, of getrouwd en uw aangepast bruto-inkomen lager is dan $ 78.750, bent u geen cent aan vermogenswinstbelasting verschuldigd.

Trouwens, als je dit jaar zo blut bent, heb je het geld misschien nodig.

7. Verlaag uw belastbaar inkomen

We raden u nooit aan om een ​​loonsverlaging te nemen alleen om fiscale redenen. Maar u kunt andere dingen doen om uw aangepaste bruto-inkomen te verlagen, zoals geld bijdragen aan een belastinguitgestelde rekening.

U moet elk jaar bijdragen aan uw pensioenrekeningen, zoals uw IRA en idealiter een door de werkgever gesponsord account zoals een 401 (k), 403 (b) of EENVOUDIGE IRA. Maar u kunt misschien ook uw aangepast bruto-inkomen verlagen door over te stappen of meer bij te dragen aan een gezondheidsspaarrekening – een geweldige optie voor relatief gezonde mensen.

U kunt uw aangepaste bruto-inkomen ook verlagen door belastingaftrek, hoewel specificatie tegenwoordig minder gebruikelijk is, met de standaardaftrek van $ 12.200 voor individuen en $ 24.400 voor gehuwde paren.

Onthoud dat als uw aangepast bruto-inkomen lager is dan $ 39.375 voor alleenstaanden of $ 78.750 voor degenen die als getrouwd zijn, u geen vermogenswinstbelasting verschuldigd bent.

8. Oogstverliezen

Een andere optie om inkomsten uit meerwaarden te compenseren, is het oogsten van verliezen. Nogmaals, verkoop aandelen of andere activa niet alleen om fiscale redenen met verlies. Maar als je al een tijdje op een verliezersaandeel zit, jezelf voor de gek houdt omdat je het in de eerste plaats hebt gekocht, en van plan was om je verliezen te beperken en verder te gaan, is dit misschien het perfecte moment om dat te doen.

Stel dat u een verlies van $ 10.000 realiseert op die verliezersaandelen door te verkopen, en u realiseert een winst van $ 50.000 na verkoop van een huurwoning. Het verlies compenseert uw winst, dus u bent nu vermogenswinstbelasting verschuldigd over $ 40.000 in plaats van de volledige $ 50.000. Bovendien kunt u uw opbrengst van de verliezersaandelen herinvesteren in een meer veelbelovende investering, of het nu gaat om aandelen, onroerend goed of uw eigen bedrijf.

9. Eigendommen schenken aan familieleden

Oudere vastgoedeigenaren gaan meer nadenken over hun estate planning en hoe ze hun vermogen kunnen doorgeven aan hun erfgenamen met minimale belastingen voor beide partijen. Een optie is om eigendommen rechtstreeks aan uw kinderen te schenken terwijl u nog leeft. Als ze het pand houden voor de huurinkomsten, prima. Als ze besluiten het te verkopen, vallen ze mogelijk in een lagere belastingschijf en zijn ze mogelijk geen vermogenswinstbelasting verschuldigd.

Hoe dan ook, u betaalt geen vermogenswinstbelasting.

Maar hier zit een addertje onder het gras. Wanneer u een eigendom aan uw kinderen geeft terwijl u nog leeft, gaat de kostenbasis naar hen over. Dus als u het onroerend goed voor $ 100.000 hebt gekocht, is het nu $ 150.000 waard, en ze verkopen het met een winst van $ 50.000, ze zijn vermogenswinstbelasting verschuldigd over die winst van $ 50.000 omdat ze uw kostenbasis hebben geërfd.

Als alternatief, als u het aan hen doorgeeft als onderdeel van uw nalatenschap wanneer u sterft, wordt hun kostenbasis opnieuw ingesteld op de marktwaarde op het moment van uw overlijden, dus dat is vaak logischer. Als uw kinderen minimaal twee jaar in de woning willen wonen, verandert dat alles, omdat zij dan in aanmerking kunnen komen voor de hierboven beschreven eigenwoningvrijstelling.

Als laatste gedachte kunt u contant geld, aandelen of andere activa buiten fysieke eigendom schenken. U kunt elk jaar een bepaald bedrag belastingvrij aan uw kinderen geven. In 2019 is het $ 15.000 per persoon.

10. Doneer het onroerend goed aan een goed doel

Vrijgevig voelen? Als je dit artikel leest, behoor je waarschijnlijk tot de top 1% van inkomensverdieners ter wereld. Geloof me niet? Om wereldwijd tot de top 1% te behoren, is een jaarinkomen van $ 32.400 nodig, volgens Global Rich List.

Je doet het veel beter dan de meeste mensen op deze wereld. Ik zeg het niet om je schuldig te voelen; rijkdom kan iets geweldigs zijn. Maar op een gegeven moment is het de moeite waard om even te pauzeren om iets terug te geven aan mensen die het het hardst nodig hebben.

En laten we eerlijk zijn, u kunt uw eigen vermogen veel efficiënter herverdelen dan de overheid met uw belastinggeld. In plaats van vermogenswinstbelasting over uw inkomsten te verkopen en te betalen, kunt u overwegen het onroerend goed aan een liefdadigheidsorganisatie te schenken. U vermijdt niet alleen vermogenswinstbelasting, maar u kunt mogelijk ook een aftrekpost van uw gewone inkomen nemen.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.