Moet u beleggen in secundaire vastgoedmarkten?

“Waar moet ik investeren?”

Dit is een van de grootste vragen waarmee beleggers worden geconfronteerd. Hoewel een slimme belegger in vrijwel elke markt kan profiteren, moeten we erkennen dat elke markt unieke uitdagingen en kansen biedt.

Vastgoedmarkten kunnen worden onderverdeeld in een aantal verschillende categorieën. Dit is waar vastgoedbeleggers moeten beginnen. Uw ervaringsniveau, toegang tot middelen en investeringsstrategie zullen allemaal uw beslissing bepalen.

Dat gezegd hebbende, laten we het hebben over markten.


Upgrade vandaag nog uw belegging

Succesvol beleggen vereist nauwkeurige, gemakkelijk te begrijpen informatie over uw eigendommen en de markten waarin u investeert. Pyjama People Pro geeft u de informatie die u nodig hebt om uw volgende geweldige deal te vinden en uw huidige investeringen te maximaliseren.


Drie soorten beleggingsmarkten

De verschillen tussen deze marktcategorieën zijn niet goed gedefinieerd. Verschillende mensen zullen markten verschillend categoriseren op basis van hun begrip en definitie van deze benamingen. Er kan overlap zijn of onduidelijkheid over waar een markt valt.

Het betekent niet dat ze ongelijk hebben, alleen dat onze statistieken niet gestandaardiseerd zijn. Dit is de reden waarom we kijken naar een groot aantal invloedrijke factoren bij het categoriseren van een markt, versus alleen de populatie.

primair

Primaire markten zijn vrij eenvoudig te definiëren door hun omvang alleen. Dit zijn de grootste vastgoedmarkten in de Verenigde Staten, waaronder New York City, Los Angeles, San Francisco, Boston en andere uitzonderlijk grote, dichtbevolkte stedelijke gebieden. Deze markten trekken doorgaans het soort investeerders aan dat toegang heeft tot aanzienlijk kapitaal. Omdat de kosten van levensonderhoud en het investeringsniveau vaak hoog zijn, geldt dat ook voor de toetredingsdrempel van de belegger.

Mogelijk ziet u primaire markten die ‘gateway’-markten worden genoemd, hoewel deze voorwaarden niet altijd uitwisselbaar zijn.

Denk aan primaire markten als een high rollers club. Dit zijn plaatsen met niet alleen een gevestigde en grote bevolking (vaak meer dan 5 miljoen), maar ook een lange geschiedenis als titanen van de handel. Hier vindt u veel beleggersactiviteit, voornamelijk van REIT’s, grote private-equityfondsen en buitenlandse investeerders.

Dit laat zien dat er kansen zijn in primaire markten. Het is echter belangrijk om te beseffen dat veel van deze kansen voor de gemiddelde onafhankelijke vastgoedbelegger onbereikbaar zijn.

Ondergeschikt

Op secundaire markten worden onze definities een beetje wazig. Terwijl sommigen zouden zeggen dat secundaire markten die zijn met een bevolking tussen 1 en 5 miljoen, is dit niet noodzakelijk standaard. Wat voor ons doel waardevoller is, is de kracht van de markt.

Bevolking en economische groei wijzen het duidelijkst op de kracht van een secundaire markt. Deze gebieden zijn betaalbaarder dan de primaire markten, maar missen geen voorzieningen of kansen.

Markten zoals Houston, Dallas-Ft. Worth, Austin, Portland, Charlotte en Nashville vallen in deze categorieën. Tegelijkertijd hebben sommige van deze markten metropopulaties van meer dan 5 miljoen. Ze functioneren echter meer als secundaire markten dan als primaire markten in termen van beleggersactiviteit, betaalbaarheid en toegankelijkheid.

Zowel korte- als langetermijnbeleggers hebben geen probleem met het vinden van kansen in deze markten. Hoewel de concurrentie minder is dan op de primaire markten, kan het nog steeds een waanzinnige investeringsomgeving zijn.

Tertiair

Tertiaire markten worden doorgaans geacht minder dan 1 miljoen mensen te hebben. Deze markten blinken uit als het om stabiliteit gaat.

Terwijl secundaire markten een duidelijke “boom” van economische activiteit en interesse kunnen ervaren, zijn tertiaire markten die met gestage, betrouwbare positieve trends in bevolkings- en banengroei. Ze worden meestal gedreven door zowel traditionele als alternatieve economische factoren.

Volgens veel statistieken wordt mijn geboorteplaats Memphis beschouwd als een tertiaire markt. Dit is echter waar de lijn wazig kan zijn. Memphis bereikte in 2003 de grens van 1 miljoen metropolen.

Tertiaire markten zijn markten die in vergelijking met de meeste niet als “hete” vastgoedmarkten worden beschouwd. Waar ze echter in uitblinken, is hun langzame en gestage groei die een meer getemperde, voorspelbare beleggingservaring biedt – ideaal voor langetermijnbeleggers die kopen en vasthouden. Hier is concurrentie minder een obstakel.

Nu we onze voorwaarden hebben gedefinieerd, is het tijd om te praten over de trends die investeerders en huizenkopers hebben weggejaagd van primaire markten naar secundair en tertiair gebied.

Een blik op de marktprestaties van een pandemie

De gevolgen van COVID-19 zijn ernstig. Ik wil nooit de levens en het levensonderhoud bagatelliseren die het afgelopen jaar zijn verwoest. In de context van de vastgoedmarkt heeft COVID-19 echter enkele zeer verrassende gevolgen met zich meegebracht.

Aan de andere kant zijn ze misschien toch niet zo verrassend.

Versnelling van nationale trends

Het is belangrijk op te merken dat COVID -19 geen trends in de vastgoedmarkt heeft gecreëerd. Het versnelde alleen bestaande trends. Een daarvan is de migratie naar secundaire en tertiaire markten.

De betaalbaarheidscrisis van onroerend goed in de Verenigde Staten is schokkend reëel. Volgens berekeningen gepresenteerd in het bovenstaande artikel van HousingWire, kon ongeveer 82% van de werkende Californiërs zich geen huis veroorloven volgens de traditionele betaalbaarheidsstatistieken. Wanneer de mediane huizenprijs boven de $ 1 miljoen komt, is dat geen schok.

De prijsgroei is al lang sneller dan de loongroei. Zelfs zo ver terug als het herstel van de Grote Recessie, klaagden makelaars over het gebrek aan starters op de markt. Deze potentiële eerste huizenkopers waren millennials die hun financiën verpletterden door gebrek aan werkgelegenheid, werkloosheid en studieschulden. Een huis kopen was voor velen geen haalbare optie. Dat op zich zette een domper op het marktherstel.

COVID-19 versnelde de verschuiving van dure primaire markten naar meer betaalbare markten. Dit gold niet alleen voor huizenkopers, maar ook voor bedrijven. Experts vermoeden dat onze opkomende thuiswerkcultuur hier zal blijven, althans in een of andere vorm of mode, voor de lange termijn.

Omdat de huizenprijzen tijdens de pandemie zijn gestegen, wat een grote impact had op het levensonderhoud en de lonen van talloze Amerikanen, is de betaalbaarheidscrisis alleen maar verergerd.

Als gevolg hiervan hebben we een migratie naar secundaire en tertiaire markten gezien. Hoewel hun relatieve betaalbaarheid een belangrijke stimulans is, zijn hun andere kwaliteiten dat ook. Zuidelijke markten hebben bijvoorbeeld een gematigder klimaat en een lagere bevolkingsdichtheid.

We weten ook dat de record-lage rentetarieven voor velen een belangrijke stimulans zijn geweest om de kogel van het eigenwoningbezit te bijten.

Dit gaat echter niet alleen over het kopen van een huis.

Meer over beleggen op afstand van Pyjama People

Huurprestaties in secundaire markten

Tijdens de pandemie zijn er twee dingen gebeurd in de wereld van huurwoningen. Ten eerste zagen we de vraag naar eengezinswoningen stijgen. We zagen ook de ondermaatse prestaties van meergezinswoningen, met name op de primaire markten.

De stijgende vraag naar eengezinswoningen komt neer op verschuivende prioriteiten in het licht van de pandemie. Bewoners voelen zich niet meer op hun gemak in dichtbevolkte steden in dicht opeengepakte appartementen. Eengezinswoningen huren met eigen buitenruimte, ruimte voor een kantoor aan huis en afstand tussen buren zijn aantrekkelijker dan ooit. Omdat deze eigendommen zich meestal in de buitenwijken bevinden, zijn ze veel wenselijker in deze sociaal afstandelijke tijden.

Dan is er nog de betaalbaarheidsfactor. Natuurlijk zijn alle soorten huur op secundaire en tertiaire markten betaalbaarder en krijgen bewoners meer ruimte voor hun geld. Naarmate de vraag naar woningen in deze markten groeide, nam ook de vraag naar huurwoningen toe.

Vastgoedbeleggers hebben hun ogen gericht op kleinere markten. 60% van de door Institutional Investor ondervraagde investeerders zei zelfs te verwachten dat kleinere steden de komende jaren een grotere rol zullen spelen in vastgoedinvesteringen.

Hoe zit het met de risico’s?

Natuurlijk brengt elke markt en elke investering zijn risico’s met zich mee. Daar verandert niets aan. Als vastgoedbeleggers kunnen we echter de manier waarop we dat risico beheren en beperken.

Gaat de slinger slingeren?

Onze noorderburen bij de Canadian Imperial Bank of Commerce vermoeden dat de groei in secundaire en tertiaire markten zal ontsporen naarmate de angst voor pandemie afneemt. We zullen waarschijnlijk een terugkeer naar onze primaire markten zien naarmate de economie herstelt, de omstandigheden verbeteren en voor de meeste werknemers een einde komt aan werken op afstand.

Dat wijst echter niet noodzakelijkerwijs op een dip voor secundaire markten.

Vergeet niet dat de pandemie geen trends heeft gecreëerd. Het versnelde degenen die al bestonden. Er is misschien enige correctie van de markt, maar het is onwaarschijnlijk dat de aantrekkingskracht van secundaire markten zal afnemen, vooral omdat de betaalbaarheidscrisis aanhoudt.

Uw risico beheren

Als vastgoedbeleggers kunnen we niet blindelings de grillen van trends volgen. We kunnen niet alleen vanwege zijn naam in een stad investeren. In plaats daarvan doen we het het beste als we onze markten en de kansen daarin zorgvuldig evalueren.

We baseren onze investeringsbeslissingen niet op een jaar wilde marktactiviteit. In plaats daarvan kijken we naar positieve patronen die wijzen op kracht en stabiliteit op de lange termijn. Als u op zoek bent naar duurzame kracht in een secundaire of tertiaire markt, zoek dan naar deze kwaliteiten.

Bevolkingsgroei

Als algemene regel geldt dat een gestage bevolkingsgroei door de jaren heen wijst op investeringspotentieel. Als de bevolking groeit, groeit de vraag naar woningen mee. Zo blijft de balans tussen vraag en aanbod in evenwicht. Bevolkingsgroei wijst ook op economische kansen. Enkele andere factoren die de bevolkingsgroei stimuleren, zijn de levenskwaliteit, betaalbaarheid en veiligheid van de markt.

Groei van banen en industrie

Een groeiende en gediversifieerde economie is van cruciaal belang voor de kracht van de vastgoedsector op de lange termijn. Een markt kan sterk zijn, maar als er geen diversificatie is, kan een neergang in de economie rampzalig zijn voor de vastgoedmarkt.

Ik noem Houston graag een voorbeeld van een goede economische diversificatie. Hoewel olie en energie een belangrijke rol spelen in de economische kracht van de stad, is Houston niet alleen afhankelijk van olie en energie. We hebben door de jaren heen gezien hoe de olie- en gasprijzen fluctueerden.

Er zijn moeilijke tijden geweest voor degenen die in deze industrieën werken en degenen die ervan afhankelijk zijn. Omdat Houston echter is uitgegroeid tot een diverse economie, deinsde de markt nauwelijks terug. Houston kwam naar voren als een machtsspeler in de nasleep van de Grote Recessie en zijn kracht en wenselijkheid zijn niet vervaagd.

Opwaartse prijstrends

Buy-and-hold-beleggers moeten zoeken naar een evenwicht in prijsgroei voor onroerend goed en huurtarieven. Uiteindelijk gaat uw succes niet over hoe snel het onroerend goed waardeert. Het is hoeveel het waardeert. Wanneer prijzen te snel te hoog springen, of het nu gaat om kopen of huren, kan dit een huizenbubbel veroorzaken. De hype rond een markt kan ertoe leiden dat deze overgewaardeerd wordt. Dit kan uw prijs-inkomensratio afschudden.

Op dezelfde manier kunnen deze gloeiend hete markten zo snel groeien dat de gemiddelde koper of huurbewoner uit de markt wordt geprijsd. Dit schaadt de vraag en vernauwt de marges van een belegger.

Prijs-inkomensverhouding

Zowel de prijs-inkomens- als de prijs-huurverhoudingen spelen een rol bij de kwaliteit van een investeringsmogelijkheid. Natuurlijk zijn er veel andere statistieken waarmee we rekening moeten houden, zoals cashflow en cap rate. Wat prijs-naar-inkomen en prijs-naar-huur ons echter laten zien, is de duurzaamheid van een investering.

Als u als belegger kiest voor markten die uw koers-winstverhouding optimaliseren, betekent dit dat u uw portefeuille beter kunt schalen en beheren. Als we kijken naar de prijs-huurverhouding, kunnen we de betaalbaarheid van de huur bepalen. Dit is de gemiddelde woningprijs in vergelijking met de gemiddelde huurprijs. Als hulpmiddel toont deze verhouding ons de relatieve betaalbaarheid van huren versus kopen in een bepaalde markt.

Een ratio onder de 15 duidt op relatief betaalbaar vastgoed ten opzichte van de huurprijs. Hoog – boven de 21 – duidt op dure vastgoedprijzen in vergelijking met huur. Als vastgoedbelegger kunnen deze cijfers u helpen de marktvraag en opkomende trends te zien.

Maak een beslissing

Deze, naast andere statistieken, helpen onze besluitvorming te sturen. Wanneer u de juiste cijfers gebruikt en naar duidelijke marktindicatoren kijkt, kunt u het beste bepalen of een markt geschikt is om te beleggen. Onthoud dat geen enkele kans one-size-fits-all is. Maak als vastgoedbelegger evaluaties op basis van uw persoonlijke doelen, strategieën en vaardigheden.

Investeren in vastgoed is geen speculatieve onderneming. We springen niet op rages. In plaats daarvan richten we ons op markten en strategieën die zich in de loop van de tijd hebben bewezen als betrouwbaar voor het opbouwen van blijvende rijkdom.

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.